Comprar una casa de 2° mano

Fuente: ccpuc Ricardo Pizarro | nov09

 

El gran drama que enfrentan las personas que quieren adquirir una vivienda de segunda mano, es que no saben si la inversión que van a enfrentar es la correcta o no.

Aquí  espero colaborar  con esta modesta y simple guía práctica para aquellas personas que NO son eruditas en el tema…. Que no tiene idea,……...

Es importante indicar que cuando me refiero a Ud. me refiero a Ud. y su grupo familiar, porque cuando uno  va adquirir un bien no es solo su opinión, si no que todo en conjunto con su grupo familiar.

EL CUANTO VA A INVERTIR

Lo primero que hay que definir,   es la inversión que Ud.  y/o  el grupo familiar dispone  y evaluado por la banca o financiera para adquirir una vivienda.  Para aquello debe acercarse a cualquier banco y hacer las consultas pertinentes.  Sus ahorros más los ingresos del grupo familiar servirán para proyectar lo que está a su alcance y el retorno, en donde se define como:

La Inversión= valor o costo de la propiedad + costo de comisiones por venta (consultar con el corredor)+ costo de las reparaciones y o restauraciones+ costo de las modificaciones (ejem. modificar los baños) o ampliaciones (ejem. Agregar o adaptar una pieza extra) +costo de las renovaciones (ejem. renovar muebles de cocina)+ el costo por traslado (mudanza)+ el costo de la propiedad que deja o abandona (estado) + Imprevistos (ejem.  Asesorías, están reparando el techo y fue atacado por una  lluvia inesperada, no le gusto a los contratista y quiere cambiarlos, etc.)

Siempre al banco hay que solicitarles un poco más de lo calculado por imprevistos de última hora.

EL DONDE

Es el lugar donde Ud. y familia  quiere vivir (ojo no el banco),   que está relacionado con lo que tiene su grupo familiar para invertir.   

El barrio  que está afecto con el  entorno, priva estar cerca de los colegios de sus niños, si hay supermercados o tiendas comerciales, farmacias, emporios, carnicerías, verdulerías. etc.  Si se le olvido comprar algo en los supermercados vaya algún local cerca que lo pueda abastecerse.   Que la propiedad este cerca de  la locomoción colectiva o Metro,  puesto que en su familia no todos cuentan con auto.    Ni las visitas tampoco.

El QUE COMPRAR.

Una vez que ha definido el barrio donde quiere vivir, hay que definir el que comprar que también está directamente relacionado con lo que tiene para invertir lógicamente.

Departamento o Casa,  no quiero ser redundante en este tema pero hay ventajas y desventajas.

La ventaja más comparativa en adquirir un departamento es que uno cierra la puerta y se fue de compras o a su trabajo y se olvidó del tema. En cambio en una casa debe dejarla completamente cerrada, cerrar rejas, portones, ventanas, etc.  Guardar  hasta la manguera para que no se la roben. Corre el natural riesgo de ser atacado por ladrones imprevistos muy de moda hoy.

La gran desventaja de los departamentos que la mayoría de las personas no saben, es que al adquirir un departamento Ud., se casa con todos es decir es una gran familia completa.  Es como vivir en comunidad,  todos saben cuando llego, todos saben con quien anda, todos saben que debe, no puede discutir porque se escucha todo,  no puede meter bulla que suba ciertos decibeles puesto que llaman a carabineros (policía), no puede tener mascota por que se la patean, no puede soltar a los niños al patio porque se pierde la pelota, no le puede faltar ni azúcar, ni ninguna bebida cola porque su vecina se lo va a solicitar puesto que llegaron  visitas inesperadas, no puede salir en pijamas a votar la basura,   etc. ,   se pierde privacidad pero depende de Ud. yo solo le manifiesto, cumplo con decirle este modesto ferretero.

EL PORQUE LA VENDEN

Importante este tema es el porqué venden la propiedad, siempre vaya con su señora y ojala estén los propietarios , y se separan para hacer consultas por separado, siempre hay que averiguar puesto que a lo mejor con las últimas lluvias se inundó, hubo un incendio, hay un litigio con la última ampliación no resuelta , el vecino es un loco tocan batería hasta las cuatro de la mañana, el barrio no es tranquilo, un par de cuadra más allá hay una fábrica que mete bulla, olores, entrada y salida de camiones que obstaculizan su acceso bueno en fin, el perro del vecino en la noche no para de aullar, etc., etc. no olvide consultar con los vecino  tienen un historial completo de la casa.

También debe consultar desde cuando se puso en venta y si ha pasado mucho tiempo porqué aún no se vende.

LA EDAD

Aquí no corre el dicho de que todo vino viejo sabe mejor, no señor. Las casas a medida que pasa el tiempo se deprecian hay un desgaste natural por uso de la propiedad lo que es completamente normal.   Por tanto aquí hay pequeños consejos como abordar este tema.

La vista es el mejor termómetro,  olvídese de la pintura si no que preocúpese del estado que está las cosas,  si es o no factible de recuperar esos daños, con una reparación sencilla y rápida. Mirar las ondulaciones de los cielos producto de humedades o el espesor de la placa yeso cartón muy delgada.     Los desplomes que molestan a la vista.    Los marcos de puertas y ventanas su estado y ver si hay muchos  tipos de puertas distintos en la casa cuantos hay que cambiar.

Si hay termitas observe los marcos de puertas si existe deposiciones como aserrín, le indicará que la propiedad está atacada por termitas, a lo mejor una fumigación no será suficiente.

Los insectos, telas de arañas, deposiciones de ratas, le dan una pequeña visión del cuidado que se le ha dado a la propiedad, si ha estado abandonada por mucho tiempo.

El olfato indicador importante de humedad, cuando uno ingresa recibe el golpe inmediato de olor.

Por lo general estos olores se van, aireando la propiedad abriendo puertas y ventanas y dejar escurrir el viento. Pero a veces no se va, se debe a que las estructuras están impregnadas a  humedad averiguar. Ratones muertos en los tabiques, etc.

 Los Pies y Manos.  Con el tacto y  con solo caminando se da cuenta del estado de los pisos,  a veces el piso de madera se hunde, cruje,  producto a que las vigas soportante del pisos colapsaron (por  termitas, humedad, fijaciones sueltas clavos oxidados, etc.), muros inestables,  puertas que no cierran, por eso debe ir cerrando y abriendo todas las puertas y ventanas, etc.,  si es de estructura liviana  como es antigua la casa puede que no estén en buen estado. Debe tirar la cadena para ver el escurrimientos de las aguas muy probable que no desagüe bien se demore. Las tuberías de descarga son de cemento por tanto los temblores por lo general las trisan y penetran raíces de arboles (me refiero fuera de la propiedad), levantando las tapas cámaras se observa el escurrimiento.

Mientras más antigua es la propiedad más viejas son sus instalaciones por lo tanto no cabe duda que las cañerías son antiguas y están incrustadas.

Hacer instalaciones nuevas tiene un costo altísimo.

LA CALIDAD  Y SU VALOR

Las viviendas se clasifican de acuerdo a su materialidad,  de que está construida, las hay de albañilería reforzada que se les llama de construcción sólida, que son de más valor que  aquellas de tabiquería liviana y combinadas, es  un sin número de tipos y formas, diseños etc. Con solo mirar la propiedad se da cuenta uno,  si hubo profesionales que la construyeron,  avalando el estado normativo de la construcción. (Alturas apropiadas, espacios de corredores no muy angosto, etc.)

En cuanto al valor, el banco por lo general tasa la propiedad con sus propios tasadores que los paga UD.

La tasación = a el  costo nuevo de la propiedad cero kilómetros,  tal cual si fuera una construcción nueva  menos  el costo depresivo es decir el desgaste de la propiedad por sus años que ha prestado servicios . El terreno recibe naturalmente distinto tratamiento que la propiedad puesto que  no envejece no se deprecia por uso, al contrario a medida que pasan los años conserva su valor (en algunos casos, el barrio puede haber cambiado cerca se instalo un taller por tanto se desvaloriza).  Pero lamentablemente el barrio o sector afecta el valor de esta tasación.

Es como si sabe economía exactamente igual al grafico de oferta y demanda. La casa su valor parte de arriba en el eje Y  baja la curva a medida que pasan los años en cambio si graficáramos la curva de el terreno es todo lo contrario su valor va subiendo a medida que pasan los años.

LA DISTRIBUCION  -  MODIFICACIONES

Por lo general la distribución jamás va a estar de acuerdo a sus requerimientos, no se desanime ya todo puede adaptarse a sus requerimientos. Abra que renovar closet, muebles de cocina, baños, todo esto tiene un costo que conversando con el propietario pueden llegar a una acuerdo salomónico.

Lo de  ampliar, modificar, es importante si estructuralmente se le pueden hacer estos cambios por ejemplo un segundo piso donde ubicar la escala, para ello debe consultar con un profesional titulado de la construcción,  si cuenta con los permisos para poder modificar la propiedad de acuerdo a sus necesidades puesto que le encantó la propiedad, puesto a que puede que la propiedad no esté regularizada (los últimos cambios).

ASESORES

Si cuenta con recursos es importante consultar con 1 profesional de la construcción basta con un (Arquitecto, Ingeniero o Constructor), pero aquí si debe consultar uno mayorcito  que por lo general tienen experiencia.

Exigirle a este señor que le haga una lista completa de los defectos, y las factibilidades de ampliación, valorizar los costos de estas reparaciones. Un reporte si vale o no la pena hacer la inversión de adquirir este bien.

CON QUIEN COMPRAR.

Solo a través de un corredor de propiedades y un abogado el suyo, eso de ahorrarse la comisión hablando directamente con el dueño es falso una falencia, los corredores de propiedades como dice la palabra corren para ayudarlo, han creado una profesión y de esto un modo de vida, se han especializado.  Ellos su obligación es de contar con todos los papeles de la propiedad registro de todas las cuentas canceladas.

Su abogado investigará quien es el propietario a través del Conservador de Bienes Raíces, si es heredada no existan reclamos de terceras personas, si esta con sus papeles limpios.

El banco o financiera donde gestiona el préstamo, hará por su parte lo suyo. Mientras no estén todos los papeles de la propiedad aclarados no hay préstamo.